Come ottenere un mutuo ipotecario: iter da seguire, costi e tassi, dettagli

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Chi vuole acquistare una casa ha due possibilità per farlo, o pagarla in contanti (se ha la fortuna di avere l’intera somma a disposizione in forma di liquidi) oppure richiedere un mutuo. Il soggetto a cui ci si può rivolgere è la propria banca o un intermediario finanziario. I tempi per erogare il prestito non sono immediati perché la banca avrà bisogno di esaminare la tua situazione economica e finanziaria nonché le caratteristiche della casa stessa.

Che cos’è un mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario si richiede perlopiù per l’acquisto di un immobile. E’ la forma di credito più diffusa nel caso in cui si desidera acquistare una casa. La durata è varia e va da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni. Il richiedente deve fornire alla banca dei solidi requisiti. Uno tra questi è la presenza del bene immobile che si sta acquistando con il mutuo. La dicitura mutuo ipotecario è così spiegata: si tratta di una forma di prestito (un mutuo, per l’appunto) che viene accordato per l’acquisto di una casa. E si parla di ipoteca poiché tale prestito è elargito con un’ipoteca sulla casa stessa. Ovviamente la presenza della casa rappresenta di per sé un’ottima garanzia per la banca o per l’intermediario finanziario che vi seguirà nella pratica del prestito,

ciononostante vi verranno richieste delle garanzie ulteriori. Perché? Perché la banca ha bisogno di sapere se e in che modo sarete in grado di saldare tutte le rate del prestito, ovvero di estinguere il mutuo senza incorrere in insolvenze.

Quale somma si può richiedere

Non vi è una cifra minima o massima uguale per tutte le banche. Ogni banca ha il suo specifico modo di trattare il prestito. Vi sono banche che concedono cifre più o meno basse rispetto ad altre banche. Visto che si sta parlando di un mutuo per acquistare una casa, potrebbe occorrere anche una cifra considerevole. Di solito il mutuo si richiede e si ottiene su una parte del valore dell’immobile, ma esistono anche mutui che ricoprono l’intero costo dell’immobile. In tal caso significa che l’acquirente non ha dato un anticipo (e che ha acquistato con la cosiddetta formula zero anticipo). Molti degli acquisti di un immobile avvengono tramite un mutuo che ricopre solo una parte dell’intero valore della casa. Gli importi richiesti variano quindi in base all’entità dell’anticipo dato e al valore intrinseco della casa. Questo, a sua volta, sottostà a diverse variabili (la città, i servizi nella zona, il tipo di abitazione, la metratura, etc.).

Generalmente i mutui hanno una durata massima di 30 anni e una minima di 10. Si possono estinguere anche anticipatamente con un pagamento anticipato.

I tassi di interesse a quanto ammontano

Quando ricevi un prestito, di qualsiasi somma si tratti, dovrai rimborsare l’intera somma più gli interessi. Questi possono essere:

  • a tasso fisso,
  • a tasso variabile.

Il rimborso di un mutuo ipotecario si effettua tramite il pagamento di rate a scadenza mensile. Queste sono composte da una parte che riguarda la somma ricevuta divisa per il numero di rate (e che si chiama quota capitale), e una parte che riguarda la quota di interessi. Questa quota si calcola in base al tasso (fisso o variabile). Al momento della stipula del contratto la scelta del tipo di tasso spetta a voi. Qual è la differenza e quale la scelta migliore?

Tasso variabile, pro e contro

Il tasso variabile, rispetto a quello fisso, può presentare qualche rischio in più. Vediamo come funziona. Nel caso di un mutuo con tasso di interesse variabile, ti troverai a pagare un importo variabile per ogni rata che segue le oscillazioni di un parametro di riferimento. La parola variabile sta a indicare, per l’appunto, il fatto che questo importo può aumentare o diminuire. Quindi, in questo modo, l’importo delle rate sarà variabile. Ma per quale motivo si dovrebbe scegliere un tasso variabile? La “convenienza” del tasso variabile risiede esclusivamente nel fatto che, se da una parte il tasso può aumentare, dall’altro può anche diminuire. In genere le prime rate di mutuo con tasso variabile (relative ai primi anni) hanno importi più bassi rispetto alle rate con tasso fisso. Di contro, a lungo termine può risultare sia conveniente che rischioso. Il rischio deriva dalle oscillazioni di mercato e dall’inflazione.

Per tutti questi motivi è ragionevole dire che un mutuo ipotecario a tasso variabile è indicato soprattutto per chi percepisce un reddito medio-alto, ovvero per chi è in grado di far fronte a un’eventuale oscillazione negativa di mercato e quindi è in grado di sostenere un aumento delle rate.

Altre spese per la richiesta del mutuo

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede altre spese aggiuntive. Quindi dovrai tenere presente anche le seguenti voci di spesa:

  • le spese di istruttoria,
  • le spese di perizia, (necessarie per la valutazione della casa che si vuole ipotecare),
  • l’eventuale assicurazione (che in alcuni casi è obbligatoria, mentre in altri è un optional),
  • le spese di gestione della pratica,
  • le spese notarili (per la stipula del contratto del prestito e per l’iscrizione nei registri immobiliare della presenza dell’ipoteca),
  • le spese per l’incasso della rata.

Perché scegliere un mutuo ipotecario

La scelta di un mutuo ipotecario viene fatta da chi non possiede l’intera cifra necessaria per l’acquisto di un immobile. Ma anche da chi non vuole azzerare la propria liquidità, utile in caso di spese impreviste e improvvise. Quindi è la soluzioni migliore anche se l’immobile da acquistare ha un valore importante e se non avete altre garanzie da offrire. In ogni caso, la banca difficilmente accorda un mutuo per l’acquisto di una casa, anche ipotecando l’immobile, se non avete altre garanzie. Dovrete dimostrare di avere un reddito mensile adeguato, ovvero che vi permetterà di far fronte al pagamento delle rate.

La forma di reddito migliore in tal senso è rappresentata dallo stipendio (con busta paga se siete lavoratori dipendenti, con Modello Unico se siete lavoratori autonomi con p.iva). Certamente anche la pensione è un’ottima garanzia. Meno valido è, invece, un’entrata che proviene dall’affitto di un’attività commerciale, di una casa vacanza, di un appartamento, etc.