Domande frequenti sui prestiti ipotecari

Che si intende per prestito ipotecario?

Il prestito ipotecario è un tipo di finanziamento personale che permette di chiedere un prestito offrendo come garanzia un immobile di cui si è gli unici proprietarii.

Dunque è una valida alternativa per chi non ha garanzie come una busta paga fissa mensile oppure non può avvalersi della presenza di un Garante che gli faccia da fideiussore in caso di insolvenza.

Se però si vuole ipotecare un immobile di cui non si è gli unici proprietari, bisognerà chiedere agli altri co-proprietari l’autorizzazione scritta.

Quali documenti servono per richiedere un prestito ipotecario?

Per richiedere un prestito ipotecario, oltre alla solita documentazione che si presenta quando si richiede un finanziamento e cioè:

  • documento di identità in corso di validità
  • codice fiscale o tessera sanitaria
  • documento che attesti il reddito (busta paga o Modello unico)

Sarà poi necessario presentare anche la documentazione che attesti di essere unico proprietario dell’immobile.

Quando si richiede un prestito ipotecario?

Un prestito ipotecario si richiede o quando non si hanno altre alternative cioè non si può contare su una busta paga fissa o su altre garanzie come ad esempio un Garante con affidabilità creditizia che paghi in caso di nostra insolvenza.

Oppure possiamo scegliere noi di richiederlo, pur avendo altre opzioni, in quanto abbiamo bisogno di un importo alto da restituire con calma nel tempo.

Infatti, rispetto agli altri prestiti, quelli ipotecari consentono di ricevere un importo pari al valore dell’immobile che si va ad ipotecare. Anche se di solito la percentuale è pari all’80% del valore e non proprio al 100%, salvo che il richiedente non abbia anche ulteriori solide garanzie.

Si possono richiedere cifre anche maggiori di 50mila euro da restituire in un periodo di ammortamento che può andare dai 5 ai 25 anni. In media la durata è solitamente di 10 anni con rate che non superano un terzo delle entrate mensili.

Chi eroga il prestito ipotecario?

Il prestito ipotecario lo si può richiedere sia presso banche che società finanziarie. C’è però da dire che l’iter spesso non è semplice perchè non tutti gli istituti di credito erogano questo tipo di prestito.

L’importante è non avvilirsi e continuare a cercare. Se proprio riscontrate molte difficoltà, potreste anche optare per un prestito online che di solito è più flessibile e potrete così trovare quello che farà al caso vostro.

Quali sono le tempistiche?

Contrariamente a quanto si crede, le tempistiche per richiedere e ottenere un prestito ipotecario non sono così lunghe. Certo, è vero che la banca o la finanziaria a cui avrete chiesto il prestito dovrà fare i dovuti controlli.

Manderà un suo perito presso l’immobile per poter stabilire il valore della casa e in questo modo l’importo massimo da erogare.

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia e un atto pubblico. La sua iscrizione deve avvenire tramite atto notarile e pubblicato presso i registri immobiliari. Avrà una durata legale di 20 anni.

Una volta estinto il debito, bisognerà cancellare l’ipoteca dai registri. Se non lo farà la banca, sarà cura del beneficiario o provvedendo da solo tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure rivolgendosi ad un notaio. Questa opzione ovviamente comporterà delle spese che potrebbero andare dai 600 ai 1200 euro.

Quali spese devo considerare quando richiedo un prestito ipotecario?

La questione delle spese accessorie è molto importante. Perchè andranno a pesare sul costo complessivo del prestito.

Avremo le spese come quelle di istruttoria per aprire la pratica, poi le imposte di bollo e le spese per le varie comunicazioni periodiche. Ci sono poi le imposte delle banca che di solito corrispondono al 2% sul costo totale (0,25% nel caso di acquisto di prima casa).

C’è poi il costo di un’eventuale assicurazione sia sulla vita che sul rischio incendi. Si tratterà di 10-30 euro in più al mese da aggiungere alla rata ma è un modo per tranquillizzare l’istituto erogatore sulla restituzione del debito anche in caso di spiacevoli eventi.

Ci sarà poi il costo del perito che dovrà valutare il valore dell’immobile che di solito ammonta sui 200-300 euro più IVA, contributo Cassa Previdenza e anche eventuali rimborsi di viaggio.

Ci sono poi i costi del notaio il cui intervento sarà necessario per poter stipulare il contratto di prestito. Come costo siamo sui 2000-3000 euro.

Che succede se si manca il pagamento di una o più rate?

Mancare un pagamento di un prestito ipotecario avrà conseguenze piuttosto pesanti. Per prima cosa, la banca vi manderà prima uno e poi anche un secondo sollecito di pagamento, considerandovi già come morosi in quanto avete un ritardo nella restituzione del debito.

Se non provvedete al pagamento, verrete non solo segnalati alla Crif, ma la banca riterrà concluso il contratto con voi e lo farà con un documento sottoscritto alla presenza di un notaio. Dopodiché potrà provvedere al pignoramento dell’immobile che potrà anche vendere per riavere indietro la cifra prestata.

Meglio tasso fisso o tasso variabile?

Non c’è una regola predefinita, entrambe le possibilità hanno dei pro e dei contro. I tassi fissi consentono di poter sapere già quale sarà il costo totale complessivo del prestito ma, se durante la durata del finanziamento ci saranno delle riduzioni degli interessi del mercato, il beneficiario del prestito non potrà usufruirne.

I tassi variabili invece potrebbero sia essere soggetti a riduzioni ma anche innalzamenti, a seconda di come andrà il mercato. Quindi è un po’ un rischio ma, come si sa, spesso la fortuna aiuta gli audaci.

Quindi dovrete fare voi le vostre valutazioni, in base anche alla vostra situazione economica, per capire quale vi conviene di più.

E’ conveniente un prestito ipotecario?

Dipende. Se avete bisogno di cifre molto elevate e siete proprietari di un immobile, la risposta è sì. E’ un’ottima soluzione per avere a disposizione una certa liquidità per far fronte a varie spese.

Inoltre ha di solito un piano di ammortamento piuttosto lungo che vi consentirà, fatte le dovute valutazioni e considerazioni, di poter avere la situazione sotto controllo e onorare il debito contratto fino alla fine.

Ma il prestito ipotecario è anche piuttosto rischioso perchè si può perdere l’immobile in caso di insolvenza. A volte però non ci sono altre alternative. In mancanza di altre garanzie da mettere su tavolino, spesso il prestito ipotecario è l’unica soluzione.

Quale sarà il compito del perito?

Il perito è una figura chiave per ottenere un prestito ipotecario. Grazie a dei criteri prestabiliti e ovviamente oggettivi, determinerà il valore dell’immobile. Da questa valutazione sarà determinato anche l’importo massimo erogabile nei confronti del richiedente.

Il perito farà riferimento, in particolare, a 3 tipologie di valore:

  • valore commerciale dell’immobile (prezzo di vendita)
  • valore cauzionale dell’immobile (valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile)
  • valore di ricostruzione a nuovo (si riferisce ai materiali e agli impianti della casa)

Chi sceglie il perito?

A nominare e scegliere il perito sarà la banca a cui si richiede il prestito ipotecario. Si tratterà di un professionista che ha stabilito, col tempo, un rapporto di fiducia con l’istituto di credito in questione.

Dopo essere stato nominato dalla banca per quella determinata perizia, il perito si organizzerà con il richiedente per poter procedere al sopralluogo. Dovrà essere in possesso di tutta la documentazione necessaria e che gli sarà fornita dalla banca.

Dopodichè, presenterà la sua perizia con la sua valutazione.

Quali sono i tempi di attesa della perizia?

Contrariamente a quanto si può pensare, i tempi non sono lunghissimi. In caso di esito positivo della perizia, che sarà comunicato in pochi giorni, nell’arco di una decina di giorni si potrà procedere con la firma del contratto e con l’erogazione del prestito.

Se invece l’esito è negativo, purtroppo il finanziamento non potrà essere erogato. Di solito ciò accade in caso di notevoli mancanze burocratiche, tecniche o legali.

La perizia ha avuto esito negativo. Che faccio?

Se la perizia non ha avuto un esito favorevole, si possono tentare altre strade. Ad esempio, se si è in possesso di un altro immobile o se si ha intenzione di comprarne un altro si potrebbe concentrare l’attenzione su questi.

Oppure si potrebbe bloccare definitivamente la pratica per poi poterla riaprire solo una volta che si è pronti e si è provveduto a sistemare lì dove c’erano delle falle che hanno impedito il finanziamento.

Quali documenti servono al perito?

I documenti che saranno necessari sono:

  • l’atto di provenienza dell’immobile che servirà per la verifica della sua titolarità giuridica. Può essere sia un atto notarile, sia una sentenza giuridica o una scrittura privata
  • i documenti catastali e ipotecari che sono importanti per verificare che l’immobile sia conforme alla planimetria depositata al catasto
  • i documenti sulla legittimità territoriale dell’immobile che serve per attestare che l’immobile sia stato costruito con materiali conformi alla legge

In cosa consiste il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario è un particolare prestito destinato agli over 60 proprietari di un immobile residenziale.

In questo modo, il richiedente non va a perdere la proprietà e otterrà una certa liquidità. Poi non dovrà provvedere al pagamento di nessuna rata. Solo una volta che sarà morto, il debito ricadrà sui suoi eredi che potranno decidere o di saldare il pagamento entro 12 mesi in un’unica soluzione oppure potranno vendere la casa.

Che importi si possono ricevere con il prestito vitalizio ipotecario?

Così come il prestito ipotecario, anche quello vitalizio richiede la perizia da parte di un tecnico che vada a determinare il valore dell’immobile. In linea generale, l’importo è compreso tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile e andrà a dipendere sia dall’età del richiedente (più sarà alta, maggiore sarà la percentuale) sia dal valore dell’immobile.

In ogni caso, non si potranno ricevere importi che superino i 350mila euro.

Quali sono le modalità di rimborso?

Prima di tutto, c’è da dire che il richiedente potrà decidere tra l’erogazione unica o progressiva dell’importo. La modalità di rimborso invece potrà avvenire in due modi. O si decide di pagare, quando si è ancora in vita, gli interessi, oppure si decide di non pagare nulla. Dunque gli eredi dovranno pagare sia il capitale che gli interessi maturati.

Ovviamente la prima modalità sarebbe la migliore, soprattutto per gli eredi.

Che vuol dire anatocismo?

L’anatocismo è previsto dal prestito vitalizio ipotecario. Si verifica quando gli interessi maturano anche quando sono ormai scaduti o non pagati e, a loro volta, producono altri interessi. In modo esponenziale, ecco. Quindi, in poche parole, il debito crescerà sempre di più.

Che succede se il beneficiario del prestito muore e non ci sono eredi?

Nel caso che il beneficiario muoia e non ci sia nessun erede, si procederà con la vendita dell’immobile allo scadere dei 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.

Come possono rimborsare il prestito gli eredi?

Gli eredi del beneficiario del prestito vitalizio ipotecario possono rimborsare il debito in un’unica soluzione (dunque non è prevista la rateizzazione) e dovranno farlo entro 10-12 mesi successivi alla scomparsa del beneficiario o del beneficiario più longevo della coppia.

Gli eredi in realtà potranno decidere se conservare la proprietà dell’immobile e dunque pagare il debito con le loro entrate oppure vendere l’immobile per restituire il debito.

Se ci sarà un’eccedenza rispetto alla somma da restituire ricavata dalla vendita, andrà agli eredi. Lo stesso varrà se invece la somma ricavata dalla vendita non sarà sufficiente a coprire il debito. In questo caso gli eredi dovranno trovare il modo di pagare la parte restante.

In quali casi si deve per forza optare per il rimborso integrale?

Ecco quali sono i casi previsti proprio dalla legge:

  • quando muore il proprietario della casa che aveva richiesto il prestito
  • quando viene trasferita, anche in parte, la proprietà dell’immobile
  • quando vengono effettuati interventi che vanno a ridurre il valore stimato dell’immobile
  • quando ci si prende poca cura e si dedica scarsa manutenzione all’abitazione
  • quando vengono effettuate modifiche senza prima aver consultato l’ente erogatore
  • quando vanno ad abitare presso quell’immobile, prendendo anche lì la residenza, persone che non siano familiari del beneficiario
  • quando l’immobile affronta procedimenti conservativi o esecutivi che vadano oltre il 20% del suo valore

Può essere rifiutato un prestito vitalizio ipotecario?

Di solito vengono accettati tutti i tipi di immobili residenziali ma se si tratta di edifici posti in zone di rischio ambientale o caratterizzati da bassa rivendibilità, potrebbe essere rifiutato il prestito.

Inoltre non viene concesso anche nei seguenti casi:

  • immobili che non siano residenziali
  • immobili che si trovano in zone ad alto rischio sismico
  • immobili che abbiano dei vincoli come quelli di tipo storico o artistico
  • immobili che siano stati costruiti su zone concesse dai comuni ex lege n. 167/1962
  • immobili già gravati da un’altra ipoteca

Quali sono i requisiti per poter richiedere un prestito vitalizio ipotecario?

Bisogna essere prima di tutto over 60, essere residenti in Italia e essere proprietari di un immobile residenziale sul quale non deve gravare già un’ipoteca.

Se il beneficiario convive o è coniugato da almeno 5 anni, dovrà firmare il contratto anche i coniuge/convivente. Alla morte del più longevo dei due, ricadrà il rimborso sugli eredi.

Diciamo che è uno dei pochi prestiti in cui l’età avanzata è vantaggiosa. Anzi, più si è anziani meglio è in quanto si avrà la possibilità di ricevere un importo maggiore (i 90enni per esempio possono ambire al 50% del valore dell’immobile).

Quali sono gli svantaggi di un prestito vitalizio ipotecario?

Più che svantaggi diciamo che sono dei limiti che rendono il prestito vitalizio ipotecario un po’ “castrante”. Ad esempio non è possibile nè vendere l’immobile e neanche affittarlo.

Non si potranno poi apportare modifiche sostanziali  e bisogna mantenere l’abitazione il più possibile in uno stato buono di conservazione.

Posso richiedere un prestito ipotecario online?

Certo, anzi molti ricorrono alla formula del prestito online perchè, il più delle volte, consente di poter accedere a particolari offerte e promozioni. Inoltre si abbattono anche parecchie spese accessorie legate alla gestione fisica delle pratiche.

Internet, inoltre, è un valido strumento per confrontare vari prestiti e anche per simulare quello più adatto a noi. Andando a inserire l’importo e la rata che vorremmo pagare. In questo modo, potremo andare più preparati all’incontro con il consulente avendo già effettuato dei calcoli da soli.

Il prestito vitalizio ipotecario può essere concesso a più persone?

Sì, può essere concesso congiuntamente a più persone che però devono avere i giusti requisiti anagrafici, dunque essere over 60. Avviene nel caso in cui il soggetto che richiede il prestito sia coniugato o conviva da almeno 5 anni ed entrambi vivano sotto lo stesso tetto dove hanno anche la residenza.

Anche se solo uno dei due coniugi o conviventi è il proprietario dell’immobile, il contratto di prestito vitalizio ipotecario va sottoscritto da entrambi.

Quali sono i vantaggi dei prestiti vitalizi ipotecari?

Il principale vantaggio dei prestiti vitalizi ipotecari è sicuramente il non dover restituire il prestito tramite pagamento di rate. Si possono richiedere poi importi molto alti, basta che non superino i 350mila euro. Ovviamente l’importo dipenderà molto dal valore stimati dell’immobile.

Si rimane poi proprietari del proprio immobile, anche se non si potrà nè vendere nè affittare.

E’ possibile estinguere in anticipo il prestito vitalizio ipotecario?

Certo, lo dice proprio l’art. 40 comma 1 del Testo Unico Bancario. Si potrà decidere di estinguere parte del debito o il debito totale.

Nel caso di estinzione parziale, la banca non dovrà più considerare gli interessi della parte restituita ma considerare solo quella che ancora manca.

Chi ha ottenuto un prestito vitalizio ipotecario deve continuare a pagare Imu e Tari?

Certo. Dovrà continuare a farlo in quanto manterrà il possesso dell’immobile e dunque dovrà pagare le relative imposte patrimoniali come Imu, Tari e, eventualmente, anche quelle sul reddito fondiario.

Il richiedente del prestito vitalizio può continuare ad abitare nell’immobile ipotecato?

Sia lui/lei che sua/o moglie/marito o convivente possono continuare tranquillamente ad abitare presso la casa ipotecata.

Non dovrà venderla, nè affittarla o effettuare modifiche. Inoltre dovrà impegnarsi a mantenerla in ottimo stato.

Che differenza c’è tra prestito vitalizio ipotecario e nuda proprietà?

Il prestito vitalizio ipotecario consente, contrariamente alla nuda proprietà, agli eredi di poter riavere l’immobile ipotecato alla morte del beneficiario. Spetterà a loro poi la decisione se rivenderlo o meno per poter far fronte al debito, se non riescono a pagarlo in altro modo.

Invece, nel caso della nuda proprietà, si tratta di un vero e proprio contratto di vendita con la clausola che, solo alla morte del proprietario che l’ha venduta, i nuovi proprietari potranno subentrare ed entrarne in possesso.

Che documenti bisogna presentare per chiedere un prestito vitalizio ipotecario?

Bisognerà presentare alla banca o alla finanziaria scelta la seguente documentazione:

  • documento di identità valido
  • codice fiscale o tessera sanitaria
  • stato di famiglia
  • certificato contestuale
  • relazione notarile preliminare

Meglio il rimborso con capitalizzazione o senza?

Il rimborso integrale del debito potrà avvenire in due modi: con capitalizzazione degli interessi oppure senza capitalizzazione. Dipenderà dalla decisione e dalle possibilità del beneficiario.

Con la prima soluzione in pratica il beneficiario non dovrà pagare nulla finché è in vita. Il pagamento sia del capitale finanziato che degli interessi maturati ricadrà interamente sugli eredi.

Nel secondo caso invece, il beneficiario andrà pian piano a rimborsare almeno gli interessi e le varie spese. In questo modo gli eredi dovranno pagare soltanto il capitale.